【新華解讀】持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩 中央經(jīng)濟工作會(huì )議再定調

新華財經(jīng)北京12月13日電（記者高婷）中央經(jīng)濟工作會(huì )議12月11日至12日在北京舉行。此次會(huì )議對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展再定調，強調“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”，突顯“穩住樓市”的重要性。

業(yè)內人士認為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的積極變化，但樓市持續全面回暖的基礎仍需加力鞏固，為“穩住樓市”，2025年政策支持力度將持續加大。

樓市持續全面回暖的基礎仍需加力鞏固

9月26日，中央政治局會(huì )議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”。12月9日，中央政治局會(huì )議提出“穩住樓市”。中央經(jīng)濟工作會(huì )議延續此前基調，繼續強調“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)”，進(jìn)一步明確要“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”并再次提出 “穩住樓市”。

“2023年中央經(jīng)濟工作會(huì )議從防范化解風(fēng)險角度，把房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險列為三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險之一。而2024年中央經(jīng)濟工作會(huì )議，則從‘十四五’圓滿(mǎn)收官和‘十五五’順利開(kāi)啟的角度，把‘穩住樓市’上升到‘更高規格’，也賦予了‘穩住樓市’在高質(zhì)量發(fā)展中的重要使命和歷史重任?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)說(shuō)。

中國政法大學(xué)商學(xué)院副教授熊柴表示，樓市回暖一般會(huì )經(jīng)歷從房地產(chǎn)交易量到房地產(chǎn)價(jià)格再到房地產(chǎn)投資的依次變化。從最近兩個(gè)多月樓市的現實(shí)情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的積極變化，但當前狀態(tài)仍為階段性回暖、局部性回暖，樓市持續全面回暖的基礎仍需加力鞏固。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，“持續用力”意味著(zhù)各項支持政策有望繼續落實(shí)。

全方位政策部署，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩明確導向

加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

在政策舉措上，中央經(jīng)濟工作會(huì )議特別強調要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”。此前住房和城鄉建設部已經(jīng)明確通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。陳文靜表示，本次繼續強調要“加力實(shí)施”，可見(jiàn)未來(lái)城中村和危舊房改造規模有望繼續增加，整體力度或將加大。

從細化政策上來(lái)看，她說(shuō)，預計各地將貨幣化安置與“房票”政策結合、收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結合是重要方向，其中加大使用“房票”安置的補貼獎勵，提高居民使用“房票”積極性，將有助于加速城中村改造節奏，有望在2025年對新房銷(xiāo)售產(chǎn)生實(shí)際拉動(dòng)效果。

充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

“適度寬松的貨幣政策，能夠使購房貸款利率保持較低水平、甚至可以進(jìn)一步降息，能夠有效助力剛性和改善性住房需求的釋放?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

建誠智庫首席研究員何田表示，全國約40%的住房建于2000年之前，城鎮人口增速放緩背景下，一方面，城鎮住房總量不缺，另一方面，人口凈流入多的地區老舊小區多、高品質(zhì)住房依然短缺，因此大中城市高品質(zhì)住房需求依然維持在較高水平。何田認為，針對改善性住房需求，在核心城市解除限購、進(jìn)一步降低基準和存量房貸利率、增加房貸利息抵扣個(gè)稅額度等方面，仍有充分的政策空間，預計2025年上半年這些政策可能逐步落實(shí)。

合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。

當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。嚴躍進(jìn)表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，是對9月26日中央政治局會(huì )議提出“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的最新工作部署，既是消化庫存的重要體現，也是防范風(fēng)險的重要抓手。

嚴躍進(jìn)表示，具體來(lái)看，一是明確合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。目前各地已在供地方面更強調緊密對接房企購地意向。從2024年四季度供地情況來(lái)看，主要側重對優(yōu)質(zhì)和好地段土地的供應，同時(shí)強調取消限價(jià)、取消配建、取消現房銷(xiāo)售等約束。

二是，此次明確盤(pán)活存量用地和商辦用地，預計后續各類(lèi)金融財政資源會(huì )加快導入。對因無(wú)力開(kāi)發(fā)、無(wú)意開(kāi)發(fā)等閑置土地，存量土地收儲專(zhuān)項債資金等或將發(fā)揮積極作用。

三是推進(jìn)處置存量商品房工作。這項工作在2024年各地已經(jīng)積極推進(jìn)，主要體現在“以購代建”的系列工作之中。從目前各地推進(jìn)的情況看，各地發(fā)放了保障房再貸款資金，進(jìn)而鼓勵各地國企收購存量商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房等。

推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度。

關(guān)于構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年則強調“過(guò)渡”，即推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡；2023年強調“加快”，即加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；2024年中央經(jīng)濟工作會(huì )議則強調“推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，每一年都有豐富的理論成果和創(chuàng )新模式，也真正把握了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的客觀(guān)規律。

趙慶祥表示，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，要完整準確全面貫徹新發(fā)展理念，守正創(chuàng )新、先立后破，有序搭建與房地產(chǎn)新時(shí)代和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新階段相適應的基礎性制度，比如完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)制度，加快構建租購并舉的住房制度，健全房地產(chǎn)交易制度。

目前，圍繞著(zhù)力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，全國各地已有一些積極探索?！皬?024年四季度各地的購地市場(chǎng)來(lái)看，很多房企已經(jīng)積極在探索建設第四代住宅項目，如增加架空層、拓寬陽(yáng)臺等建設。這都說(shuō)明各地深入落實(shí)好房子建設導向，持續做好高品質(zhì)住房建設?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

何田表示，圍繞著(zhù)力建設好房子，可在鼓勵套內計價(jià)、加大贈送面積、推動(dòng)現房銷(xiāo)售等方面開(kāi)展更多工作。

嚴躍進(jìn)表示，取消公攤制度，是房地產(chǎn)發(fā)展新模式非常重要的內容，實(shí)實(shí)在在保障了購房者權益，真正做到“所購即所得”，對提升居住品質(zhì)和購房信心等都具有積極作用。

促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩，從初步階段進(jìn)入到全面和成熟階段

“‘持續用力’的同時(shí)，要具有持續的工作風(fēng)格?！眹儡S進(jìn)說(shuō)，這就意味著(zhù)各地要持續關(guān)注后續市場(chǎng)走向，高度重視和追蹤房地產(chǎn)各階段的新特征和新問(wèn)題，要具有持續性、敏銳性和方向性，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩從初步階段進(jìn)入到全面和成熟階段。

東方金城研報判斷，2025年，以下調居民房貸利率、增加房企信貸投放、加快推進(jìn)貨幣化安置方式實(shí)施城中村改造和專(zhuān)項債資金收購保障房為代表，供需兩端的房地產(chǎn)支持政策還有進(jìn)一步加碼空間，其中的關(guān)鍵是把計入物價(jià)因素后仍然偏高的實(shí)際居民房貸利率降下來(lái)。房地產(chǎn)投資方面，本次會(huì )議要求明年“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，”加之上年基數下沉，預計2025年房地產(chǎn)投資降幅會(huì )收窄至6.0%左右。

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編輯：高二山

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