滬市債券新語(yǔ) | 精益運營(yíng)應對波動(dòng) 產(chǎn)業(yè)園REITs已具結構性機會(huì )

新華財經(jīng)上海12月18日電（記者 楊溢仁）近期，西部國企首單公募REIT、西部首單產(chǎn)業(yè)園RETT——中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金在上交所上市，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

分析人士認為，產(chǎn)業(yè)園區在我國市場(chǎng)發(fā)展中扮演著(zhù)重要角色，是區域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新及轉型的重要引擎。雖然其去化面臨階段性壓力，但隨著(zhù)供給高峰接近尾聲，疊加各底層資產(chǎn)運營(yíng)管理能力的不斷完善，對于投資人而言，產(chǎn)業(yè)園REITs依舊是能夠長(cháng)期分享我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利的重要投資品之一，值得持續關(guān)注。

出租率穩步回升

2023年，部分產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)租戶(hù)發(fā)生變動(dòng)，對項目業(yè)績(jì)產(chǎn)生影響，一度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。步入2024年，伴隨經(jīng)濟基本面的逐步回暖，經(jīng)歷了周期的洗禮和考驗，當前各產(chǎn)業(yè)園REITs的表現幾何？面對當前及未來(lái)的行業(yè)形勢，各原始權益人能否給出更詳盡的應對預案？

尤以華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT為例，根據該產(chǎn)品公布的2024年第三季度報告，截至2024年9月末，該基金持有的基礎設施項目——張江光大園和張潤大廈的整體簽約率為92.05%，出租率為85.20%，較2023年同期有明顯提升。其中，張江光大園項目9月末的簽約率為91.66%，出租率為80.27%；張潤大廈項目9月末的簽約率為92.44%，出租率為90.14%。

“針對此前租戶(hù)調整帶來(lái)的影響，我們的外部管理機構積極制定并調整招商策略，在政策扶持的大背景下，通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)支持等舉措，不斷促進(jìn)招商和空置面積的去化?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=600895.SS&codeName=張江高科&type=5&crumb=股票,張江高科&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生告訴記者，“在本項目的底層資產(chǎn)租戶(hù)中，有超過(guò)40%的企業(yè)屬于集成電路板塊。我們也有意更多地‘騰籠換鳥(niǎo)’，引導集成電路的高端客戶(hù)集聚到REITs資產(chǎn)之中，打造特色的產(chǎn)業(yè)氛圍。當然，我們也會(huì )控制單個(gè)企業(yè)的租賃面積，避免其退租時(shí)產(chǎn)生過(guò)大波動(dòng)。目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)的出租率較前期已有較大幅度增長(cháng)?！?/p>

“聚焦未來(lái)可能發(fā)生的一些無(wú)法預料到的租戶(hù)退租等情況，站在原始權益人和運營(yíng)管理機構的角度，我們也做好了充分的應對預案?！敝薪鹬貞c兩江REIT的相關(guān)負責人告訴記者，“具體包括及時(shí)開(kāi)展續租擴租溝通，夯實(shí)租賃意向，提前進(jìn)行招商布局；多種渠道積極拓展潛在客戶(hù)，持續優(yōu)化租戶(hù)結構；通過(guò)提升增值服務(wù)提高租戶(hù)黏性；進(jìn)一步優(yōu)化園區設施設備，提高園區營(yíng)商環(huán)境、提升租戶(hù)幸福感?！?/p>

“在租戶(hù)行業(yè)結構切換等積極的動(dòng)態(tài)去化策略下，2024年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園出租率的回升態(tài)勢是顯著(zhù)的。這也反映了該類(lèi)型REITs較強的市場(chǎng)韌性和發(fā)展潛力?！币晃毁Y深投資人告訴記者，“今年年初以來(lái)，絕大多數的產(chǎn)業(yè)園REITs項目實(shí)現了較大幅度的二級市場(chǎng)價(jià)格上行，可供分配的收益率也表現良好。在近期新發(fā)產(chǎn)品的提振下，整個(gè)市場(chǎng)的交易活躍度也出現了顯著(zhù)提升。向后看，隨著(zhù)運營(yíng)模式的不斷優(yōu)化，市場(chǎng)規模的有序擴容，制度設計的持續完善，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的發(fā)展依舊可期?！?/p>

板塊具備參與價(jià)值

事實(shí)上，回望我國基礎設施公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展歷程，從2021年方興未艾，投資者追逐熱捧；到2022年，市場(chǎng)逐步回歸理性；再到2023年，公募REITs的二級市場(chǎng)定價(jià)經(jīng)歷了一輪深度調整與重構；步入2024年，公募REITs已初步形成了投融資協(xié)調發(fā)展、市場(chǎng)定價(jià)基本均衡的良好市場(chǎng)生態(tài)，REITs指數走勢整體企穩回升。

公開(kāi)數據顯示，今年以來(lái)上交所已有15只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴募公告，后續還有多只獲批擬上市的REITs產(chǎn)品在等待“敲鑼”。

更值得一提的是，在公募REITs產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區板塊以?xún)H次于高速公路的規模占比，展現出了其在市場(chǎng)中的重要地位。尤以上交所來(lái)看，當前已上市的35只REITs中，10只屬于產(chǎn)業(yè)園區板塊；募資資金累計達182億元，占總規模的18%。

“對于資產(chǎn)方而言，產(chǎn)業(yè)園區經(jīng)營(yíng)往往具有前期投入大、建設時(shí)間久、回款周期長(cháng)、運營(yíng)風(fēng)險高等特點(diǎn)，這使其項目投融資受到制約，而公募REITs恰能夠為資金提供退出通道，盤(pán)活存量資產(chǎn)，讓產(chǎn)業(yè)園區實(shí)現‘投資-運營(yíng)-盤(pán)活-再投資’的良性?xún)妊h(huán)。進(jìn)一步，由于公募REITs定價(jià)主要由項目存續期經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F金流決定，這將引導資產(chǎn)方從此前的開(kāi)發(fā)模式轉向重視存量資產(chǎn)運營(yíng)管理，同時(shí)助力我國產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)管理人團隊建設，實(shí)現產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)可持續發(fā)展?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=601995.SS&codeName=中金公司&type=5&crumb=股票,中金公司&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)組長(cháng)張宇表示，“對于投資人而言，產(chǎn)業(yè)園REITs是能夠長(cháng)期分享我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利的重要投資品種之一。雖然2023年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)園REITs受項目經(jīng)營(yíng)波動(dòng)影響，二級市場(chǎng)價(jià)格出現調整，可截至目前，該板塊的產(chǎn)品估值已初步調整至合理區間?！?/p>

張宇判斷：“于短期維度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園REITs已具備結構性機會(huì )，如部分廠(chǎng)房類(lèi)項目上市以來(lái)經(jīng)營(yíng)始終保持韌性；再就中長(cháng)期維度分析，當前估值下的產(chǎn)業(yè)園REITs板塊或已具備配置價(jià)值?！?/p>

記者注意到，國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布的2024年第三季度報告顯示，基礎設施項目公司整體運營(yíng)情況良好，整體期末出租率為94.07%，整體租金收繳率達100%；報告期內實(shí)現收入1136.48萬(wàn)元，凈利潤524.37萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為1022.35萬(wàn)元；本期可供分配金額為1065.12萬(wàn)元。

估值有望持續修復

總而言之，中國REITs市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年的試點(diǎn)，已初步打好堅實(shí)基礎。展望后續，業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，公募REITs市場(chǎng)將呈現出以下三大發(fā)展趨勢。

首先，通過(guò)“首發(fā)+擴募”的雙輪驅動(dòng)，我國公募REITs的上市只數有望趕超日本、新加坡市場(chǎng)（都在60只上下）。

據記者了解，今年以來(lái)，上交所新上市的產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品達到4只，涉及規模49億元；已申報擴募的產(chǎn)業(yè)園REITs有2只，擬購入資產(chǎn)建筑面積超28萬(wàn)平方米。

其次，中國公募REITs市場(chǎng)大概率將保持“數量多，單體規模小”的特點(diǎn)，但標的間的分化將更為明顯?！斑@種分化或來(lái)自幾個(gè)層面，包括資產(chǎn)質(zhì)量、運營(yíng)能力、擴募能力、投資者關(guān)系等?！睆堄钫f(shuō)。

最后，在估值層面，低利率的市場(chǎng)環(huán)境有助于REITs整體估值獲得支撐，板塊間的估值分化更多依循基本面差異展開(kāi)。

“針對板塊分化問(wèn)題，我們認為其背后反映了不同宏觀(guān)環(huán)境下市場(chǎng)風(fēng)險偏好的差異?！痹趶堄羁磥?lái)，“現階段部分投資者尋求經(jīng)營(yíng)現金流更為穩定的‘安全資產(chǎn)’，因此保障性租賃住房和公用事業(yè)等弱周期品種獲得了更高的市場(chǎng)溢價(jià)，若經(jīng)濟持續改善，我們有理由相信強周期品種，如消費、產(chǎn)業(yè)園和物流倉儲等板塊也會(huì )重回市場(chǎng)配置視野，估值端有望得到進(jìn)一步修復?！?/p>

【滬市債券新語(yǔ)】是由新華財經(jīng)與上海證券交易所共同打造的一檔以“提升債市服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟能力，傳遞債市價(jià)值投資理念”為主旨的欄目。新華財經(jīng)是新華社承建的國家金融信息平臺，內容全面覆蓋全球股市、債市和匯市等金融市場(chǎng)，提供權威、專(zhuān)業(yè)、全面的金融信息服務(wù)。

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編輯：張煜

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