【財經(jīng)分析】產(chǎn)業(yè)園REITs運營(yíng)呈“以?xún)r(jià)換量”趨勢 未來(lái)應如何破局？

新華財經(jīng)上海1月7日電（記者 楊溢仁）近期，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建信中關(guān)村REIT”）發(fā)布了2024年第4季度經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)公告，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

可以看到，受區域市場(chǎng)承壓影響，該基金持有的基礎設施項目2024年第4季度整體租金下行。

分析人士指出，2023年以來(lái)，各大產(chǎn)業(yè)園REITs所處地區的經(jīng)營(yíng)狀況顯示出了明顯的“以?xún)r(jià)換量”趨勢。在此背景下，各路資金對于產(chǎn)業(yè)園REITs項目亦普遍保持相對慎重的態(tài)度。眼下，多方協(xié)力、多措并舉激活園區資產(chǎn)價(jià)值迫在眉睫。

建信中關(guān)村REIT經(jīng)營(yíng)承壓

可以看到，建信中關(guān)村REIT的2024年4季度平均月末租金為4.36元／㎡／天，相較于2023年第4季度平均月末租金5.65 元／㎡／天同比下降了22.83%。該基礎設施項目2024年第4季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為2884.77萬(wàn)元，相較于2023年4季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降了22.76%。

事實(shí)上，建信中關(guān)村REIT在2024年3季度亦披露過(guò)經(jīng)營(yíng)情況，彼時(shí)基金持有基礎設施項目的整體租金亦呈現出下行走勢，季度平均租金單價(jià)為4.56元／㎡／天，相較于2023年第3季度平均租金單價(jià)5.75元／㎡／天同比下降了20.70%；基礎設施項目2024年第3季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為3154.83萬(wàn)元，相較于2023年第3季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降了25.67%。

記者注意到，面對市場(chǎng)供應規模持續加大、存量面積保持偏高水平的局面，建信中關(guān)村REIT綜合考慮出租率、租金、收入等指標，正采取降價(jià)搶占客源的競爭策略。

根據第三方機構的市場(chǎng)報告，截至2024年第三季度，建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)所在的上地區域產(chǎn)業(yè)園總存量為273萬(wàn)平方米，占北京市整體產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)存量的18.8%，上地區域平均空置率達28.7%，平均租金水平為4.82元／㎡／天。

“現階段，我國產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)仍處于去化階段?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=601995.SS&codeName=中金公司&type=5&crumb=股票,中金公司&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中金公司研究部分析師裴佳敏指出，“在供給端放量的同時(shí)，需求側整體偏弱也對市場(chǎng)表現構成了負面影響。尤以北京為例，地方商務(wù)園區的凈吸納量尚未明顯修復。根據CBRE數據，北京市2024年一至三季度的凈吸納量逐步下滑，三季度更是由正轉負，錄得-6.3萬(wàn)平方米，主要系部分TMT為主的企業(yè)出現了面積整合騰退情況，疊加新增需求有限，可謂‘雪上加霜’?！?/p>

行業(yè)發(fā)展面臨多重挑戰

從各地如火如荼“開(kāi)門(mén)辦園”到如今租戶(hù)騰挪退出，部分產(chǎn)業(yè)園的租金水平和出租面積大幅下降……當前，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展究竟面臨哪些挑戰？

“除了老生常談的供給端放量外——供應飽和、空置率升高問(wèn)題日益凸顯，急劇增加的產(chǎn)業(yè)載體供應與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程并不匹配，導致了供需關(guān)系的倒掛，不少園區‘重稅收、輕創(chuàng )新’也是不容忽視的弊端?！币晃辉紮嘁嫒烁嬖V記者，“部分地區會(huì )通過(guò)投資規模、畝均稅收等方面強化對園區的經(jīng)濟考核，甚至要簽署‘對賭協(xié)議’，這會(huì )導致部分園區只關(guān)注招商引資、稅收的增長(cháng)，而忽略了創(chuàng )新能力的提升，以及本地資源稟賦和產(chǎn)業(yè)基礎的發(fā)展，這不僅會(huì )加劇園區間的同質(zhì)化競爭，還將阻礙園區的特色化發(fā)展?！?/p>

其次，部分園區管理方式和服務(wù)水平落后、政策依賴(lài)度高、招商能力不足也是不容忽視的重要原因。

記者調研發(fā)現，一些傳統產(chǎn)業(yè)園區欠缺現代化的服務(wù)思維、管理理念和方式，信息化利用水平低。同時(shí)，園區服務(wù)不到位，存在辦事不便、信息獲取成本高、生活配套設施欠缺等問(wèn)題，這也在極大程度上影響了企業(yè)租戶(hù)的黏性。

不僅如此，部分產(chǎn)業(yè)園區內企業(yè)間協(xié)作不足，難以形成完整產(chǎn)業(yè)鏈的問(wèn)題同樣較為突出。具體而言，有不少產(chǎn)業(yè)園區因過(guò)度追求綜合發(fā)展，而忽視了專(zhuān)業(yè)化、特色化建設，這會(huì )導致產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作機制缺失，定位模糊不清晰，園區整體競爭力下降——園區管理者和招商部門(mén)無(wú)法系統地對外展示園區的發(fā)展前景，也難以推動(dòng)大項目、大企業(yè)進(jìn)駐，最終致使租戶(hù)黏性下滑。

多措并舉精益“存量”運營(yíng)

毋庸置疑，產(chǎn)業(yè)園區行業(yè)正在從粗放式的高速開(kāi)發(fā)“增量時(shí)代”邁入精細化的高質(zhì)管理“存量時(shí)代”。

眼下，如何更好地激活這些園區資產(chǎn)成為了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

“園區開(kāi)發(fā)企業(yè)應注重產(chǎn)業(yè)服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資，聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加精細化地進(jìn)行園區管理與服務(wù)，還要深入到產(chǎn)業(yè)中去，積極地構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=600895.SS&codeName=張江高科&type=5&crumb=股票,張江高科&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">張江高科黨委委員、副總經(jīng)理趙海生說(shuō)。

業(yè)內人士認為，對于產(chǎn)業(yè)園而言，結合當前市場(chǎng)需求，持續優(yōu)化運營(yíng)策略實(shí)為重中之重。一方面，應加強發(fā)起人資源轉化，爭取“投租、投貸”聯(lián)動(dòng)，形成招商合力，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目資源落地；另一方面，應根據市場(chǎng)及客戶(hù)需求變化，遵循“長(cháng)期穩定與靈活適配”的原則，靈活調整樓宇空間布局、優(yōu)化租賃條件以滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體的需求，達成意向轉化；再者，各產(chǎn)業(yè)園應對內實(shí)施內部“賽馬機制”、加強招商運營(yíng)團隊激勵和約束，同時(shí)對外全面鋪開(kāi)招商網(wǎng)絡(luò )、加強多渠道招商推廣。

此外，后續地方管理部門(mén)還可由頂層設計著(zhù)手，多措并舉，助力產(chǎn)業(yè)園轉型發(fā)展。

例如，可發(fā)揮國有資本戰略引導作用，從制度上解決部分引導基金分散、“趴窩”現狀，以“優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)+母基金+政策支持”模式，更好地吸引優(yōu)質(zhì)GP（普通合伙人）和項目落地。通過(guò)“基地+基金”的模式，發(fā)揮社會(huì )資本對產(chǎn)業(yè)導入和發(fā)展的作用，給予一定容錯機制，鼓勵資本進(jìn)入長(cháng)周期的投資，構建技術(shù)創(chuàng )新、資本賦能、人才支撐、服務(wù)保障、場(chǎng)景開(kāi)放“五位一體”的創(chuàng )新生態(tài)，重塑城市空間，釋放科創(chuàng )動(dòng)能。

另外，管理層還可主導探索不同類(lèi)型主體間的利益共享機制，將科創(chuàng )貢獻、稅收貢獻、就業(yè)貢獻、公共空間與基礎設施投入等因素納入評價(jià)標準，錯位發(fā)揮不同類(lèi)型主體的功能優(yōu)勢，實(shí)現激勵相容。

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編輯：張煜

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