【財經(jīng)分析】多因素利好消費類(lèi)REITs表現 機構建議把握布局機會(huì )

新華財經(jīng)上海7月31日電（記者 楊溢仁）自去年國內公募REITs（簡(jiǎn)稱(chēng)“C-REITs”）試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎設施領(lǐng)域后，該板塊的REITs表現一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

分析人士指出，截至2024年二季度末，消費類(lèi)REITs經(jīng)營(yíng)穩健，出租率保持較高水平。向后看，在“資產(chǎn)荒”邏輯持續強化——非銀機構配置壓力增大、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的大背景下，消費類(lèi)REITs作為具有較高分紅、風(fēng)險適中特征的資產(chǎn)，其配置價(jià)值將得到進(jìn)一步凸顯，值得持續關(guān)注。

表現可圈可點(diǎn)

就已公布的2024年第二季度C-REITs報告來(lái)看，高速公路、產(chǎn)業(yè)園等底層資產(chǎn)受宏觀(guān)經(jīng)濟周期擾動(dòng)明顯（REITs經(jīng)營(yíng)情況與宏觀(guān)基本面關(guān)聯(lián)密切，具體業(yè)績(jì)與項目運營(yíng)管理能力等因素息息相關(guān)，）而保租房、環(huán)保、消費等板塊的表現較為穩定，底層資產(chǎn)韌性得以進(jìn)一步凸顯。

尤其就消費類(lèi)REITs來(lái)看，二季度上市消費基礎設施項目整體經(jīng)營(yíng)維持相對穩定——3只購物中心業(yè)態(tài)REITs出租率維持在98%以上的高位，多數項目經(jīng)營(yíng)指標穩健增長(cháng)；社區商超REIT長(cháng)租期、高收繳，出租率同樣維持高位。

舉例而言，華夏華潤商業(yè)REIT于報告期內（2024年4月1日至2024年6月30日）實(shí)現營(yíng)業(yè)收入17136.59萬(wàn)元、息稅折舊及攤銷(xiāo)前利潤9893.38萬(wàn)元，符合經(jīng)營(yíng)預期，報告期內收繳率（當期實(shí)收金額／當期應收賬款）為100%。

嘉實(shí)物美消費REIT方面，報告期內實(shí)現收入2967.57萬(wàn)元，凈利潤為891.75萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為906.89萬(wàn)元。截至2024年6月末，其基礎設施資產(chǎn)租戶(hù)結構相對穩定、分散化程度較高，整體的出租率（總已租建筑面積／總可租建筑面積）為98.13%；期末收繳率達99.90%。

更值得一提的是，截至2024年7月19日，二季度以來(lái)，中證REITs全收益指數上漲了2.9%。其中，消費類(lèi)REITs表現較好，漲幅達到了5.34%。

“我們認為，這主要得益于各項目運管機構主動(dòng)運營(yíng)能力的提升?！币晃辉紮嘁嫒嗽诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)直言，“相較于保租房以及物流倉儲等管理相對標準的項目，消費基礎設施項目的實(shí)際表現對其運管機構的主動(dòng)管理能力提出了更高的要求?！?/p>

通過(guò)梳理二季報，記者發(fā)現，在購物中心REITs的運營(yíng)中，“首店”效應在吸引更多客流，并以客流為基礎提升整體銷(xiāo)售額方面的作用十分突出。比如華夏金茂商業(yè)REIT披露，二季度成功吸引了多個(gè)首店品牌入駐，包括河西首家“Kinglomo”超級零食店、梅溪湖首個(gè)“瑞幸咖啡”大師店、“安踏”Elite店等優(yōu)質(zhì)品牌或店型；華夏華潤商業(yè)REIT亦披露，二季度重點(diǎn)引入品牌包括the Roll'ING山東首店、失重餐廳山東首店、肉問(wèn)屋山東首店、ubras山東首店、OLD ORDER山東首店等；中金印力消費REIT方面，同樣通過(guò)優(yōu)質(zhì)租戶(hù)及特色“首店品牌”的引入，為客戶(hù)提供了更多元、更全面的業(yè)態(tài)及品牌種類(lèi)。

市場(chǎng)穩步擴容

多位受訪(fǎng)的業(yè)內專(zhuān)家向記者表示，國內第一只超大型REITs很可能出現在消費基礎設施REITs領(lǐng)域。

不可否認，在城鎮化和城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，國內積累了海量的消費基礎設施資產(chǎn)，且該行業(yè)內的集中度較高，運營(yíng)管理經(jīng)驗也較為成熟，目前消費基礎設施急需一個(gè)合適的退出通道以改變行業(yè)原有的發(fā)展模式，公募REITs無(wú)疑是最適配的工具。

參考海外成熟REITs市場(chǎng)，以美國為例，截至2023年8月末，美國全市場(chǎng)共有31只商貿零售REITs，為數量最多的類(lèi)型，總市值達1680.4億美元，占比13.93%，僅次于住宅類(lèi)REITs。

“考慮到我國消費基礎設施的存量規模龐大，隨著(zhù)公募REITs‘首發(fā)+擴募’雙輪驅動(dòng)格局的形成，該板塊必然將成為C-REITs市場(chǎng)的重要一極?！鼻笆鲈紮嘁嫒朔Q(chēng)。

值得一提的是，在政策端的大力支持下，去年底申報的華安百聯(lián)REIT、華夏首創(chuàng )奧萊REIT產(chǎn)品于今年6月底獲批。其中，華夏首創(chuàng )奧萊REIT是國內首個(gè)以?shī)W特萊斯作為底層資產(chǎn)的公募REITs，而奧特萊斯作為商業(yè)地產(chǎn)的一種，能夠通過(guò)公募REITs實(shí)現上市，意義不言而喻。

記者還注意到，在日前公布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》中，針對消費基礎設施的項目申報要求，明確指出，“與消費基礎設施物理上不可分割、產(chǎn)權上歸屬于同一發(fā)起人（原始權益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項目底層資產(chǎn)”。

“這相當于也為酒店和寫(xiě)字樓開(kāi)了一個(gè)‘小口子’?！币晃毁Y深投資人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“C-REITs的常態(tài)化發(fā)行必然會(huì )帶來(lái)規模的快速擴張，其中有首發(fā)，也會(huì )有擴募，還可能涉及更多新行業(yè)。展望后續，C-REITs作為第四大類(lèi)資產(chǎn)實(shí)至名歸?！?/p>

建議積極布局

可以看到，2023年REITs板塊經(jīng)歷了一輪大幅回撤。今年年初，受益于回調后估值性?xún)r(jià)比凸顯、固收“資產(chǎn)荒”行情演繹、政策紅利頻出等三大因素影響，REITs二級市場(chǎng)經(jīng)歷了一波企穩反彈，目前已進(jìn)入相對穩定的橫盤(pán)階段。

綜上，回到REITs的投資布局層面，“我們建議，后續重點(diǎn)關(guān)注兩大主線(xiàn)，精選個(gè)券?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=601066.SS&codeName=中信建投&type=5&crumb=股票,中信建投&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信建投證券房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁稱(chēng)，“目前，REITs二級市場(chǎng)存在兩大投資主線(xiàn)，即低估值的產(chǎn)權困境反轉和高分紅的經(jīng)營(yíng)權穩健經(jīng)營(yíng)，二者孰更占優(yōu)取決于當前市場(chǎng)風(fēng)格和投資者風(fēng)險偏好，建議各機構結合自身需求，在兩大主線(xiàn)中優(yōu)選個(gè)券擇機布局?！?/p>

來(lái)自國泰君安固收團隊的觀(guān)點(diǎn)亦認為，隨著(zhù)REITs市場(chǎng)供需兩端加速擴容，以及投資標的逐漸豐富，各機構在研究性?xún)r(jià)比提升的同時(shí)，應根據自身風(fēng)險偏好，一方面關(guān)注抗周期性強，經(jīng)營(yíng)韌性較足的資產(chǎn)（能夠穩定分紅）；另一方面，布局周期性資產(chǎn)業(yè)績(jì)的反彈機會(huì )。

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編輯：王菁

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