【財經(jīng)分析】乘跨境電商“東風(fēng)” 倉儲物流行業(yè)謀求發(fā)展新機遇

新華財經(jīng)上海10月24日電（記者 楊溢仁）受存量供給持續增長(cháng)影響，近年來(lái)，全國倉儲空置率有所提升，那么倉儲物流REITs今年以來(lái)的表現如何？其能否在保持穩健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)最大限度保障投資人利益？

縱覽已公布的倉儲物流REITs中期報告，大部分原始權益人交出了一份不錯的成績(jì)單。

滬市倉儲物流REITs運營(yíng)穩健

在上海證券交易所上市的中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“中金普洛斯REIT”），2024年上半年，基金實(shí)現總收入約2.37億元；實(shí)現可供分配金額約1.79億元，持續達成預期。不僅如此，中金普洛斯REIT于2024年內已完成兩次分紅，累計分配金額約1.94億元，分紅比例近100%。

嘉實(shí)京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT”），2024年上半年，實(shí)現可供分配金額4018萬(wàn)元，同比增長(cháng)6.48%；發(fā)行至今，基金共完成了四次分紅，累計分配金額達1.1261億元。

“作為國內首支民企倉儲物流公募REITs，自上市以來(lái)，項目始終保持了良好的租賃情況?！奔螌?shí)京東倉儲基礎設施REIT基金經(jīng)理于金行介紹稱(chēng)，“具體來(lái)說(shuō)，三處基礎設施項目均保持了100%的滿(mǎn)租狀態(tài)、EBITDA利潤率達71.92%、時(shí)點(diǎn)末的租金收繳率為100%——2024年上半年，承租人京東物流業(yè)績(jì)保持高增長(cháng)，為基礎設施項目的收入提供了保障。不僅如此，項目時(shí)點(diǎn)末的加權平均剩余租期為557天，長(cháng)期穩定的租約，可以在一定程度上避免市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)帶來(lái)的負面影響?！?/p>

“嘉實(shí)京東REIT2024年已進(jìn)行了三次收益分配，后續仍然會(huì )按照法規要求，考慮產(chǎn)品運營(yíng)情況，適時(shí)進(jìn)行分紅安排?！庇诮鹦姓f(shuō)。

盡管近年來(lái)新增供給的持續增多（截至2023年末，全國營(yíng)業(yè)性通用倉庫面積達12.5億平方米，在過(guò)去十年年均增長(cháng)了0.39億平方米），使得國內物流地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率進(jìn)一步攀升，但記者注意到，今年的新增供給已有所放緩——2024年上半年，全國倉庫竣工面積為1064萬(wàn)平方米，同比下降了5.7%。

當然，利好市場(chǎng)表現的因素遠不止于此。

優(yōu)質(zhì)倉儲資源需求仍有支撐

“就倉儲物流行業(yè)的驅動(dòng)因素來(lái)看，當前進(jìn)出口、工業(yè)品庫存、快遞量均保持了相對穩定增長(cháng)?！?a href="http://groomlandia.com/quote/stockdetail/index.html?code=601066.SS&codeName=中信建投&type=5&crumb=股票,中信建投&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">中信建投房地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁指出，“進(jìn)出口數據方面，2024年前8月，全國進(jìn)出口總金額達到28.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)了6.0%，略高于GDP增速；工業(yè)品庫存方面，前8月工業(yè)產(chǎn)成品庫存規模達6.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)5.1%，與GDP增速相當；快遞量方面，前8月規模以上業(yè)務(wù)快遞量為1088億件，同比增長(cháng)22.5%，繼續保持較高增速?！?/p>

顯然，物流業(yè)規模與經(jīng)濟增長(cháng)正“同頻共振”，而需求端的復蘇，為倉儲物流行業(yè)的整體規模增長(cháng)提供了有力支撐。

戴德梁行和瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院聯(lián)合發(fā)布的最新《中國REITs指數之不動(dòng)產(chǎn)資本化 率調研報告》顯示，在一線(xiàn)城市周邊區域的比較中，目前大灣區的物流資產(chǎn)因其稀缺性而備受青睞，緊隨其后的是環(huán)滬區域，環(huán)京區域與成渝區域接近。

一些新的變化正在悄然發(fā)生。

“截至今年6月底，在倉儲租賃的需求中，電商（含跨境）租賃面積占比達48.8%，較去年同期上升了2.2個(gè)百分點(diǎn)?！斌脛欧Q(chēng)，“就區域來(lái)看，相較于東北及華北地區，華南地區的跨境電商新增租賃面積有所增加，廣深地區的倉儲景氣度更高?！?/p>

記者在線(xiàn)下走訪(fǎng)普洛斯華南區域部分物流園區時(shí)亦發(fā)現，電商零售客戶(hù)占據了其華南區域的“半壁江山”，其中既包括傳統電商客戶(hù)，也涵蓋了跨境電商、冷鏈（食品及醫藥）、生活時(shí)尚等業(yè)務(wù)主體。

值得一提的是，2024年第二季度，在物流地產(chǎn)市場(chǎng)傳統需求來(lái)源持續承壓的同時(shí)，跨境電商表現卻相對亮眼。

業(yè)內專(zhuān)家認為，在跨境電商企業(yè)積極深耕海外市場(chǎng)、拓展全品類(lèi)布局的大背景下，其整體租賃需求將持續增長(cháng)。

根據仲量聯(lián)行統計，今年上半年，華南五市非保稅物流倉儲市場(chǎng)共錄得近80萬(wàn)平方米的凈吸納量，其中，各家跨境電商企業(yè)貢獻了絕大多數的成交量。此外，為滿(mǎn)足管理層對于工業(yè)用地的達產(chǎn)稅收等要求，在越來(lái)越多的城市中，可以觀(guān)察到高標倉賦能制造業(yè)的趨勢，特別是先進(jìn)制造業(yè)。

展望2024年下半年，業(yè)界普遍預計，跨境電商企業(yè)將持續擴展全球、建立差異化競爭優(yōu)勢，并不斷優(yōu)化供應鏈與物流倉儲網(wǎng)絡(luò )，這意味著(zhù)優(yōu)質(zhì)倉儲資源的需求有望保持增長(cháng)格局。得益于此，短期內華南各城市的租金表現大概率將優(yōu)于其他區域，并保持基本穩定趨勢。

更多項目正“跑步入場(chǎng)”

面對機遇與挑戰，針對行業(yè)和項目自身的發(fā)展，大部分原始權益人向記者釋出了樂(lè )觀(guān)看多的心態(tài)。

“作為‘首發(fā)+擴募’雙首批的基礎設施公募REITs，下一步，我們將不斷精益主動(dòng)管理能力，適時(shí)調整運營(yíng)策略，為穩健運營(yíng)打好堅實(shí)基礎?！逼章逅怪袊Y本運營(yíng)高級經(jīng)理張頌悅表示，“例如，我們將持續優(yōu)化租戶(hù)和租約結構，提升租戶(hù)行業(yè)分散度、減少單一租戶(hù)、單一行業(yè)帶來(lái)的集中性風(fēng)險；系統性分析項目收入和成本細項，進(jìn)一步優(yōu)化成本管控；提升租戶(hù)質(zhì)量，對AR(Accounts Receivable)欠款較高的租戶(hù)進(jìn)行‘騰籠換鳥(niǎo)’；深挖區域特色租戶(hù)，挖掘有升級需求的客戶(hù)?！?/p>

值得一提的是，伴隨REITs市場(chǎng)整體回暖，目前倉儲物流領(lǐng)域已有多單項目正準備“排隊入場(chǎng)”，如中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金、匯添富九州通醫藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金、南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金、華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金……

物流是實(shí)體經(jīng)濟的“筋絡(luò )”，聯(lián)接生產(chǎn)和消費、內貿和外貿，倉儲則是物流的必要載體，是支撐實(shí)體經(jīng)濟的重要基礎設施。

在普洛斯資產(chǎn)中國區聯(lián)席總裁趙明琪看來(lái)，作為支撐實(shí)體經(jīng)濟的重要基礎設施，中國物流倉儲行業(yè)一路伴隨中國經(jīng)濟成長(cháng)，將持續深度服務(wù)生產(chǎn)型、生活型、進(jìn)出口貿易三條供應鏈。

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編輯：王菁

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