新華述評丨房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢怎么看——當前中國經(jīng)濟問(wèn)答之六

新華社北京12月8日電 題：房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢怎么看——當前中國經(jīng)濟問(wèn)答之六

新華社記者齊中熙、王優(yōu)玲

住房問(wèn)題，既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題。當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢備受各方關(guān)注。

9月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”“要回應群眾關(guān)切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的強烈信號。在各方努力下，市場(chǎng)預期和發(fā)展信心提振效果如何？市場(chǎng)出現了哪些變化？

（一）

9月26日中共中央政治局會(huì )議后，多部門(mén)打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策“組合拳”，概括起來(lái)，就是“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”和“兩個(gè)增加”。各地特別是一線(xiàn)城市紛紛調整優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策，力促市場(chǎng)回暖。

不同舉措，從不同角度，直擊當下房地產(chǎn)市場(chǎng)“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”：

地方因城施策取消或調減限制性措施，釋放購房需求；優(yōu)化稅收政策，降低購房交易成本；調整土地政策，控新增、盤(pán)存量，進(jìn)一步發(fā)揮土地儲備“蓄水池”功能；加碼金融支持，為行業(yè)流動(dòng)性注入“活水”……

這一套政策組合拳效果怎樣？我們觀(guān)察幾個(gè)關(guān)鍵指標。

看銷(xiāo)售面積——

國家統計局最新數據顯示，從監測的40個(gè)重點(diǎn)城市的銷(xiāo)售情況看，前期回調幅度較大的二線(xiàn)城市邊際改善比較明顯，10月份當月銷(xiāo)售面積實(shí)現正增長(cháng)，銷(xiāo)售額降幅明顯收窄。

1至10月，全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。

住房城鄉建設部網(wǎng)簽數據顯示，10月份，全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長(cháng)0.9%，連續15個(gè)月下降后首次實(shí)現增長(cháng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(cháng)3.9%，連續8個(gè)月下降后首次實(shí)現增長(cháng)。

看先導指標——

觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，除了銷(xiāo)售量，還有兩個(gè)先導指標：一手房的到訪(fǎng)量，二手房的帶看量。

購房屬于大宗消費，從有購房意愿，到去實(shí)地精挑細選找到滿(mǎn)意的好房子，再到討價(jià)還價(jià)等環(huán)節，普遍需要較長(cháng)過(guò)程。

記者近日走訪(fǎng)北京、上海、南昌等多地房地產(chǎn)中介機構了解到，不論在工作日還是周末，都有不少客戶(hù)來(lái)簽約洽談，簽約室里常常坐滿(mǎn)討價(jià)還價(jià)的買(mǎi)賣(mài)方。一手房的到訪(fǎng)量、二手房的帶看量也有明顯增長(cháng)。這些現象的背后，是有更多居民已經(jīng)在購房的進(jìn)程中，至少有購房意愿或需求，表明市場(chǎng)活躍度出現一定程度邊際改善，這對于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩是積極信號。

看市場(chǎng)預期——

信心重于黃金。隨著(zhù)銷(xiāo)售面積回升、先導指標提升，消費者對房地產(chǎn)后市的信心也得到增強，市場(chǎng)預期出現好轉。

根據PMI調查，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數比上月回升2.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)預期指數回升1.8個(gè)百分點(diǎn)。這表明在一系列政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度開(kāi)始改善。

記者走訪(fǎng)北上廣深一線(xiàn)城市和武漢、蘇州、杭州等二線(xiàn)城市發(fā)現，市場(chǎng)交易活躍度有所提升，新客戶(hù)從看房到最終購買(mǎi)的決策速度在加快，老客戶(hù)減少了猶豫，甚至出現購買(mǎi)緊迫感。不論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交周期明顯加快。

以上多維度指標顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現一些回暖跡象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)有“金九銀十”的說(shuō)法。10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的止跌回穩積極勢頭，特別是商品房交易市場(chǎng)自2007年以來(lái)首次出現“銀十”超“金九”的現象，從側面也反映出政策調整優(yōu)化對房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的推動(dòng)力。

“總的來(lái)看，一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化。隨著(zhù)各項政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的動(dòng)能將增強?！?/p>

“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過(guò)三年的調整，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底?！?/p>

國家統計局、住房城鄉建設部分別作出如上判斷。

（二）

一方面要看到，一攬子政策開(kāi)始落地顯效；另一方面也要看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底是一個(gè)過(guò)程，需要長(cháng)短結合、標本兼治。

首先，要“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。這是去年7月24日中共中央政治局會(huì )議作出的重大判斷。認識當前的房地產(chǎn)形勢，首先要把握住這個(gè)變化。

供求關(guān)系是影響市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素，這是經(jīng)濟學(xué)的基本原理之一。

過(guò)去20多年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現上升態(tài)勢，對保障和改善民生、支撐我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴張，也出現了一些資金過(guò)度向房地產(chǎn)集中，部分房企“高負債、高杠桿、高周轉”等問(wèn)題。

從過(guò)去供不應求形成的市場(chǎng)火爆、甚至價(jià)格扭曲，到近些年主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯發(fā)生變化。因此，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步止跌回穩，對商品房建設要“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。

從存量上看，我國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。

政策層面已經(jīng)明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房，專(zhuān)項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。

從增量和質(zhì)量上看，人們對住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變，滿(mǎn)足這部分市場(chǎng)需求是調整增量和提高質(zhì)量的重要方向。

其次，要修復信用鏈條，重建市場(chǎng)信心，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)。打好保交房攻堅戰是其中的重中之重。

一段時(shí)間以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調整過(guò)程中，由于資金問(wèn)題、債務(wù)問(wèn)題，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。這一現象不僅嚴重損害購房者權益，也影響著(zhù)市場(chǎng)的信心，阻礙著(zhù)市場(chǎng)的有序運轉。

針對這一“痛點(diǎn)”，保交房工作穩步推進(jìn)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制適時(shí)推出——將合規房地產(chǎn)項目納入“白名單”，應進(jìn)盡進(jìn)、應貸盡貸，滿(mǎn)足項目合理融資需求，成為實(shí)現金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場(chǎng)預期的重要舉措和有力保障。

目前，全國297個(gè)地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)項目融資協(xié)調機制。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元。年底前，隨著(zhù)“白名單”擴圍有序推進(jìn)，這一規模還將增加到4萬(wàn)億元。

信貸規模的增加，預示著(zhù)房地產(chǎn)項目融資更快捷更便利，保交房的繼續推進(jìn)更有保障。截至11月13日，保交房攻堅戰推進(jìn)有力，全國已交付285萬(wàn)套，保障購房人合法權益的同時(shí)，也對市場(chǎng)預期帶來(lái)有效改善。

此外，還要釋放市場(chǎng)潛在需求，從供需兩端著(zhù)手進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

立足當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，在供給結構方面，保障性住房供給相對不足，大城市房?jì)r(jià)高，新市民、青年人住房負擔較重。住房需求方面，改善性住房需求持續升級，居民對提升居住品質(zhì)的愿望更為強烈。

因此，通過(guò)“四個(gè)取消”“四個(gè)降低”降低購房成本，加大保障房建設以及城中村改造等，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的需求。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(cháng)期趨勢來(lái)看，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國仍處于城鎮化發(fā)展中后期，持續推進(jìn)以人為本的新型城鎮化，將釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)更大需求潛力。

（三）

傳統的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，未來(lái)的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展？

去北京參觀(guān)一次中國建筑科技展，也許你能從中獲得一些啟發(fā)。

打開(kāi)房門(mén)，屋內的燈光、窗簾、音樂(lè )會(huì )自動(dòng)開(kāi)啟，歡迎主人回家；來(lái)到客廳，坐在沙發(fā)上按動(dòng)按鈕，對面的墻柜緩緩前移，一會(huì )兒就“變”出一個(gè)兒童“小游樂(lè )園”……這是記者近日在中國建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場(chǎng)景。

房地產(chǎn)發(fā)展，民生是最終落腳點(diǎn)。

從“有沒(méi)有”轉向“好不好”，提升居民居住品質(zhì)和幸福感是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的方向。通過(guò)科技賦能、創(chuàng )新引領(lǐng)，無(wú)論是新房子還是老房子，都要變成好房子。

加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策。更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機制等，是加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內容。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已走過(guò)20多年高速擴張階段，過(guò)去的發(fā)展模式已不適應高質(zhì)量發(fā)展的新要求，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢所趨。

打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為滿(mǎn)足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應有之義。

從支撐城市擴張轉向參與城市更新，從增量拉動(dòng)轉為增量存量聯(lián)動(dòng)……房地產(chǎn)發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求，從戶(hù)外環(huán)境、適老化、綠色低碳等方面著(zhù)力，推動(dòng)住房建設品質(zhì)全面升級。

當前，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個(gè)大城市擴大到全部地級及以上城市。已有1632個(gè)城中村改造項目在各大城市落地。1至10月，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬(wàn)套（間）；到今年底，可幫助超過(guò)1000萬(wàn)困難群眾改善住房條件。

積極實(shí)施城市更新行動(dòng)，是轉變城市發(fā)展方式、實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

系統推進(jìn)好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，是房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。2023年，全國已實(shí)施城市更新項目超過(guò)6.6萬(wàn)個(gè)，累計完成投資2.6萬(wàn)億元，城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來(lái)的綜合性成效正在逐步顯現。2024年，全國計劃新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.4萬(wàn)個(gè)，前10個(gè)月已開(kāi)工5.3萬(wàn)個(gè)。

協(xié)同聯(lián)動(dòng)，防止大起大落，才能實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、健康、高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉型的關(guān)鍵期。迎難而上，主動(dòng)破局。按照中央統一部署，各地各部門(mén)正同心協(xié)力，打好土地、財稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多新動(dòng)能，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。（完）

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編輯：趙鼎

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