新財觀(guān) | 零售業(yè)新政致力于化解商業(yè)供需關(guān)系 消費基礎設施公募REITs有望從中獲益

作者：魏東，戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家?

原標題：零售業(yè)新政對消費REITs的影響

商務(wù)部、國家發(fā)展改革委、住房和城鄉建設部、文化和旅游部、中國人民銀行、國家市場(chǎng)監督管理總局、中國證監會(huì )等7部門(mén)日前聯(lián)合印發(fā)了《零售業(yè)創(chuàng )新提升工程實(shí)施方案》，政策的核心是加速零售業(yè)的“場(chǎng)景化、品質(zhì)化、數字化、多元化和供應鏈協(xié)同化”，這將推動(dòng)零售行業(yè)的全面升級，同時(shí)對消費基礎設施公募REITs也帶來(lái)積極影響。

近兩年消費市場(chǎng)現狀給零售企業(yè)帶來(lái)了較大的運營(yíng)壓力，整體零售市場(chǎng)表現乏力，近一年全國社會(huì )消費品零售額同比增速持續收窄。截至2024年11月，全國社消總額同比增速為3.5%。

近期召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議明確提出“明年要大力提振消費，提高投資效益，全方位擴大國內需求”。雖然在過(guò)去的數次全國性會(huì )議上中央也多次強調要“擴大內需，提振消費”，但本次將提振消費放在了來(lái)年工作首位，可見(jiàn)其在明年經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。

2015年以后，隨著(zhù)網(wǎng)購、直播帶貨等一系列線(xiàn)上消費興起，線(xiàn)下消費更加強調場(chǎng)景化、體驗化以及運營(yíng)的精細化；部分已經(jīng)經(jīng)營(yíng)十余年之久的商業(yè)項目也有了業(yè)態(tài)更新、場(chǎng)景迭代等商業(yè)煥新的訴求，商業(yè)地產(chǎn)逐步由“高周轉、重開(kāi)發(fā)、輕運營(yíng)”向“精細化、存量化”轉型，商業(yè)項目的發(fā)展商、運營(yíng)商對資產(chǎn)的流動(dòng)性以及融資的需求也在不斷提升。

證監會(huì )于2023年3月24日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，將公募REITs擴容至消費基礎設施，該類(lèi)項目進(jìn)一步豐富了底層資產(chǎn)類(lèi)型，也為我國REITs市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展機遇。發(fā)行消費類(lèi)公募REITs一方面有利于建設培育更高質(zhì)高效的消費基礎設施，改善消費環(huán)境，優(yōu)化消費場(chǎng)景，對擴大內需、提振消費起到積極作用，有利于穩定宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)；另一方面，對于企業(yè)而言，通過(guò)發(fā)行消費類(lèi)公募REITs，資本實(shí)力能夠得到有效加強，得以加大資本性改造投入和增加產(chǎn)品線(xiàn)布局。

2023 年底至2024年，華潤、印力、金茂、物美、首創(chuàng )、百聯(lián)及大悅城等七單消費基礎設施公募REITs正式發(fā)行，引發(fā)市場(chǎng)熱烈反響。消費類(lèi)基礎設施公募REITs的正式啟航，為我國廣袤的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)打通了“融、投、管、退”良性循環(huán)的通路，促進(jìn)了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)從“開(kāi)發(fā)”向“經(jīng)營(yíng)”的轉變，在有效盤(pán)活存量商業(yè)資產(chǎn)、實(shí)現資產(chǎn)精細專(zhuān)業(yè)化管理、提振消費信心的實(shí)踐中邁出了堅實(shí)的一步。

筆者認為，商業(yè)的本質(zhì)在于如何處理供需關(guān)系，通過(guò)發(fā)現消費者需求，滿(mǎn)足消費者需求和適度創(chuàng )造消費者需求來(lái)解決日益變化的供需關(guān)系。線(xiàn)上及線(xiàn)下商業(yè)場(chǎng)域的“人、貨、場(chǎng)”概念，就是從商業(yè)的本質(zhì)出發(fā)通過(guò)組織“貨”（商品供給）構建“場(chǎng)”（消費場(chǎng)景）來(lái)滿(mǎn)足“人”（消費者需求），“人、貨、場(chǎng)”三者相互作用，循環(huán)往復。本次出臺的《零售業(yè)創(chuàng )新提升工程實(shí)施方案》明確提出以下五個(gè)主要任務(wù)：

1. 推動(dòng)場(chǎng)景化改造：在確保房屋質(zhì)量安全的前提下，推動(dòng)百貨店和購物中心開(kāi)展“一店一策”改造，向運營(yíng)要效能。鼓勵融合性商業(yè)，創(chuàng )新時(shí)尚型商業(yè)，倡導策展型商業(yè)，培育主題式商業(yè)，完善社區型商業(yè)。

2. 推動(dòng)品質(zhì)化供給：以消費者為中心，誠信經(jīng)營(yíng)、品質(zhì)當先、服務(wù)至上，優(yōu)化商品和服務(wù)體驗，讓消費更放心。

3. 推動(dòng)數字化賦能：推動(dòng)實(shí)體零售與數字經(jīng)濟深度融合，形成新質(zhì)生產(chǎn)力，提升效率，讓消費更便捷。

4. 推動(dòng)多元化創(chuàng )新：鼓勵業(yè)態(tài)融合，“大而強”“小而美”“專(zhuān)而精”與“一店多能”模式百花齊放。

5. 推動(dòng)供應鏈提升：鼓勵強化協(xié)同，優(yōu)化流通渠道，高效銜接供銷(xiāo)，促進(jìn)降本增效。

在筆者看來(lái)，零售業(yè)新政的推出精準針對零售“人、貨、場(chǎng)”三個(gè)方面進(jìn)行有效提升，零售市場(chǎng)從商圈的商業(yè)環(huán)境到商業(yè)項目的改造升級，更加豐富的場(chǎng)景化購物體驗有望吸引更多消費者轉向線(xiàn)下消費；整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的提升和數字化賦能可助力項目端降本增效。而消費類(lèi)基礎設施REITs做為一種金融產(chǎn)品，物業(yè)資產(chǎn)的預估價(jià)值和底層資產(chǎn)未來(lái)運營(yíng)所能產(chǎn)生的收入預期對發(fā)行基金未來(lái)的收益想象空間產(chǎn)生直接影響，商業(yè)項目的收入和經(jīng)營(yíng)成本則成為了核心的影響指標。零售業(yè)新政有助于項目提升經(jīng)營(yíng)效益、更好管控運營(yíng)成本，其協(xié)同作用可以有效提升項目經(jīng)營(yíng)利潤率，對于項目成功上市及在資本市場(chǎng)的表現將產(chǎn)生重要影響。

此外，零售新政的發(fā)布配合消費基礎設施公募REITs的發(fā)行可以有效發(fā)揮資源配置的功能，引導社會(huì )資金更好地參與優(yōu)質(zhì)基礎設施與不動(dòng)產(chǎn)投資。來(lái)自戴德梁行資本市場(chǎng)部的數據顯示，在公募REITs擴容消費基礎設施之后，商業(yè)類(lèi)別的投資額成交占比從2022年的5%大幅提升至19%，政策出臺之后零售物業(yè)對資金的虹吸效應凸顯。進(jìn)入到商業(yè)項目中的資金作為培育商業(yè)項目未來(lái)發(fā)行公募REITs的“耐心資本”被用于項目資產(chǎn)運營(yíng)的改造和提升，對于提升整體零售物業(yè)的發(fā)展水平起到了積極的推動(dòng)作用。

相較于已發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型，消費基礎設施在我們身邊，時(shí)刻影響著(zhù)人們的衣食住行。消費基礎設施公募REITs的發(fā)行不僅在宏觀(guān)上有益于我國基礎設施公募REITs市場(chǎng)的繁榮與長(cháng)久發(fā)展，助力國內大循環(huán)的格局，也在生活層面通過(guò)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理，鼓勵人們走進(jìn)商業(yè)、消費商業(yè)，讓商業(yè)資產(chǎn)與人民生活相互依托、互相成就，實(shí)現國家促進(jìn)消費的戰略目標，提升人民的生活質(zhì)量與幸福感。

筆者認為，作為政府2025年工作的重中之重，我們有望看到未來(lái)會(huì )有更多的促消費穩增長(cháng)的政策出臺，伴隨著(zhù)這些消費類(lèi)的利好政策，我們期待著(zhù)消費基礎設施公募REITs為我國商業(yè)市場(chǎng)的繁榮與人民生活的豐實(shí)做出更大貢獻。

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編輯：王菁

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