【財經(jīng)分析】消費基礎設施REITs穩健運營(yíng) 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)印證商業(yè)底色

新華財經(jīng)上海10月24日電（記者 楊溢仁）消費基礎設施REITs作為我國普通投資者參與商業(yè)地產(chǎn)的便捷金融工具，自面世以來(lái)便獲得了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

今年以來(lái)，消費基礎設施REITs表現突出，大部分項目交出了亮眼的業(yè)績(jì)數據。

表現可圈可點(diǎn)

縱覽滬市兩單消費基礎設施REITs的經(jīng)營(yíng)表現，2024年上半年，嘉實(shí)物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)：嘉實(shí)物美消費REIT）的底層資產(chǎn)項目保持了98.13%的整體出租率，期末租金收繳率達99.90%，建筑面積口徑平均租金為3.75元／平米／天；上半年嘉實(shí)物美消費REIT實(shí)現收入4932.47萬(wàn)元，可供分配金額達到2836.48萬(wàn)元，EBITDA利潤率為81.43%。

再就華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡(jiǎn)稱(chēng)：華夏金茂商業(yè)REIT）來(lái)看，2024年上半年，項目底層資產(chǎn)——長(cháng)沙覽秀城購物中心的期末出租率達到98.30%，期末收繳率為99.43%，銷(xiāo)售額達3.86億元，平均租金為85.89元／平方米／月，其中，專(zhuān)門(mén)店平均租金達到151.50元／平方米／月，同比增長(cháng)9%，增幅明顯擴大；上半年華夏金茂商業(yè)REIT實(shí)現收入3783.82萬(wàn)元，可供分配金額為2217.65萬(wàn)元，簡(jiǎn)單年化分派率達到了5%。

記者注意到，目前網(wǎng)下消費正逐漸回溫，電商比重提升趨勢和對零售物業(yè)的沖擊正在放緩。

根據券商統計，2020年之前，隨著(zhù)電商的普及，實(shí)物商品網(wǎng)購零售占比持續提升，2015年至2020年的年均提升幅度達1.4個(gè)百分點(diǎn)，但2020年以來(lái)，實(shí)物商品網(wǎng)上零售占比提升放緩，2020年至2023年的年均提升幅度為0.9個(gè)百分點(diǎn)；今年前8月，網(wǎng)購占比為25.6%，較去年同期降低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

在管理層多次明確強調要促進(jìn)消費穩定增長(cháng)的大背景下，業(yè)內專(zhuān)家普遍判斷，后續包括數字消費、綠色消費、健康消費等新場(chǎng)景、新模式將不斷涌現，并繼續釋放消費新勢能。

致力精益運營(yíng)

當然，消費基礎設施REITs之所以能夠在各板塊的表現中“脫穎而出”，也離不開(kāi)各項目持續的調改策略和精細化的運營(yíng)管理。

尤以華夏金茂商業(yè)REIT為例，“我們致力于通過(guò)精細化的運營(yíng)和主動(dòng)高效的管理，充分運用資源稟賦，構建具有韌性和可持續的投資組合，為各類(lèi)投資人創(chuàng )造長(cháng)期價(jià)值?！比A夏金茂商業(yè)REIT基金經(jīng)理譚琳指出，“今年上半年，本項目的招商工作主要包括主力店的優(yōu)化和專(zhuān)門(mén)店的加速升級。一方面，聚焦人氣品牌，引入本土國潮；另一方面，持續優(yōu)化租約結構，切分大鋪提升租費，致力實(shí)現產(chǎn)品力和租費的雙重提升。具體而言，我們對主力店（電影院）進(jìn)行了切鋪，釋放出的面積將作為專(zhuān)門(mén)店進(jìn)行招租，正式邁出主力店調改的第一步；我們對四樓的主力店（健身房）進(jìn)行了預見(jiàn)性的汰換，通過(guò)營(yíng)運監測與預警、招商提前儲備等手段，成功地將客訴風(fēng)險和收入風(fēng)險控制于最小范圍?！?/p>

“目前，本項目尚處于成長(cháng)期，整體的租售比依然較低，租金調整的潛能尚未完全釋放?！弊T琳表示，“鑒于項目當前的主力店占比超過(guò)了50%，而主力店的平均租金僅為專(zhuān)門(mén)店平均租金的20%，因此未來(lái)存在主力店改專(zhuān)門(mén)店的調鋪提租機會(huì )?！?/p>

聚焦商場(chǎng)運營(yíng)管理的升級、更新，嘉實(shí)物美消費REIT的相關(guān)負責人亦表示：“我們于上半年對德勝門(mén)和玉蜓橋項目的部分設備設施啟動(dòng)了更新改造，截至上半年末，該工作還在進(jìn)行中。后續，我們將堅持發(fā)展社區商業(yè)的定位不變，持續優(yōu)化租戶(hù)和業(yè)態(tài)結構，提升項目運營(yíng)管理水平?！?/p>

業(yè)內專(zhuān)家指出，為應對不斷升級的消費需求和日益激烈的競爭環(huán)境，各消費基礎設施核心商圈運營(yíng)企業(yè)應積極進(jìn)行招商調整和品牌調改。展望未來(lái)，短期看，擴內需促消費政策將持續發(fā)力，消費市場(chǎng)總體料呈恢復態(tài)勢，但恢復動(dòng)能有待進(jìn)一步激活；長(cháng)期看，管理層將加大力度推出擴內需、促消費的政策，消費市場(chǎng)有望保持平穩恢復態(tài)勢，商鋪租賃需求亦有望繼續釋放，商業(yè)運營(yíng)企業(yè)應順應消費和服務(wù)需求變化，不斷提升項目運營(yíng)水平。

擴募已在路上

總而言之，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將蘊含巨大的發(fā)展空間。

值得一提的是，在業(yè)績(jì)表現向好的同時(shí)，當前大部分消費基礎設施原始權益人均對未來(lái)擴募充滿(mǎn)期待。

“當前，持續恢復、擴大國內消費市場(chǎng)，進(jìn)一步發(fā)揮其經(jīng)濟增長(cháng)主引擎作用已成為市場(chǎng)共識?！敝袊鹈毓杉瘓F有限公司副總裁、金茂酒店商業(yè)管理公司總經(jīng)理丁蕤此前接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“在此背景下，作為擁有較多重資產(chǎn)的原始權益人，中國金茂愿意應勢而動(dòng)、順勢而為，利用好國家提供的創(chuàng )新金融工具，在REITs平臺上發(fā)聲，去點(diǎn)亮金茂覽秀城品牌，做好金茂的資本運作和資產(chǎn)管理。同時(shí)，中國金茂也會(huì )不斷將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（包括其他覽秀城）裝入到REITs平臺中，持續為廣大投資人提供可選的金融產(chǎn)品和投資回報，這也是我們作為央企履行社會(huì )責任非常重要的一部分?！?/p>

“隨著(zhù)公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至消費基礎設施，考慮到未來(lái)市場(chǎng)發(fā)行常態(tài)化和擴募環(huán)節的打通，國內龐大的消費基礎設施存量必將為消費基礎設施REITs板塊提供充足的資產(chǎn)儲備?！庇×瘓F董事長(cháng)丁力業(yè)亦表示，“我們是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司，按照現有規則，印力旗下運營(yíng)滿(mǎn)3年的項目達51個(gè)，擴募儲備資產(chǎn)豐厚。對于我們來(lái)說(shuō)，發(fā)行消費基礎設施公募REITs只是第一步，后續REITs的規模會(huì )越來(lái)越大?！?/p>

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編輯：王菁

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